BANDUNG, iNewsBandungRaya.id - Kebijakan ini merupakan langkah penting dalam memperkuat tata ruang berbasis keberlanjutan lingkungan. Kebijakan penghentian sementara penerbitan izin perumahan di Jawa Barat kembali memunculkan perdebatan antara kebutuhan mitigasi bencana, kepastian investasi, serta keberlanjutan fiskal daerah dan negara. Kebijakan ini lahir sebagai respons atas meningkatnya risiko bencana hidrometeorologi seperti banjir dan longsor yang dipicu oleh alih fungsi lahan, terutama pada kawasan resapan air, daerah aliran sungai (DAS), dan wilayah dengan tekanan pembangunan yang tinggi. Namun, pendekatan penghentian izin secara luas tanpa diferensiasi berbasis risiko dinilai berpotensi menimbulkan ketidakpastian dalam ekosistem investasi perumahan. Surat Edaran Gubernur Jawa Barat Nomor 180/HUB.03.08.02/DISPERKIM tertanggal 13 Desember 2025 menegaskan pengendalian izin untuk memastikan pembangunan sesuai daya dukung lingkungan, tetapi implementasi kebijakan yang bersifat umum tanpa klasifikasi risiko yang presisi berpotensi menciptakan distorsi baru dalam sektor strategis perumahan.
Dari sisi ekonomi, berdasarkan estimasi asosiasi pengembang dan agregasi pipeline proyek perumahan di Jawa Barat, terdapat sekitar 200–300 proyek perumahan dalam berbagai tahap perizinan dan pra-konstruksi yang berpotensi tertunda. Nilai investasi langsung pada fase awal pembangunan diperkirakan berada pada kisaran Rp. 50 miliar hingga Rp. 200 miliar per proyek. Namun, dalam perspektif ekonomi kawasan atau property development cycle, nilai ekonomi proyek tidak hanya terbatas pada tahap awal, tetapi berkembang melalui pembangunan infrastruktur kawasan, rumah bertahap, fasilitas komersial, serta kenaikan nilai tanah (land value appreciation), sehingga total nilai investasi siklus penuh dapat mencapai Rp. 250 miliar hingga Rp. 500 miliar per proyek. Dengan demikian, potensi investasi yang tertahan diperkirakan berada pada kisaran Rp. 15 triliun hingga Rp. 150 triliun, bahkan lebih tinggi dalam skenario pengembangan kawasan skala besar seperti township development (ASPRUMNAS Internal Estimate; REI Indonesia; APERSI; HIMPERRA, 2025).
Dampak kebijakan ini juga perlu dilihat dalam konteks makroekonomi, mengingat sektor konstruksi dan real estate berkontribusi sekitar 10 persen terhadap Produk Domestik Bruto (PDB) Indonesia, dengan efek pengganda antara 1,6 hingga 2,1 kali yang menjangkau industri semen, baja, material bangunan, logistik, hingga UMKM. Penundaan pasokan perumahan berpotensi menimbulkan tekanan pada harga rumah, terutama di kawasan urban seperti Jabodetabek dan Bandung Raya, yang pada akhirnya dapat memperburuk keterjangkauan hunian bagi kelas menengah, pekerja muda, dan penerima KPR subsidi. Selain itu, sektor ini juga merupakan penyerap tenaga kerja besar, sehingga penundaan proyek dalam skala 200–300 proyek berpotensi berdampak pada tenaga kerja konstruksi, subkontraktor lokal, dan UMKM rantai pasok material bangunan, yang pada akhirnya dapat menekan aktivitas ekonomi daerah berbasis perumahan.
Dari perspektif fiskal, sektor perumahan memberikan kontribusi penting melalui BPHTB yang masuk ke APBD, PPN konstruksi ke APBN, PPh badan, serta retribusi perizinan. Penundaan proyek dalam skala besar berpotensi menurunkan penerimaan daerah dalam jangka pendek, terutama di wilayah dengan ketergantungan tinggi pada sektor properti. Namun di sisi lain, pemerintah juga menghadapi potensi biaya fiskal tidak langsung apabila pembangunan tetap berlangsung tanpa pengendalian risiko yang memadai, berupa biaya penanganan bencana, rehabilitasi infrastruktur, serta relokasi masyarakat terdampak. Kondisi ini menciptakan fiscal displacement effect, yaitu pergeseran belanja negara dari sektor produktif ke sektor korektif akibat bencana, sehingga kebijakan tata ruang pada dasarnya selalu mengandung trade-off fiskal antara penerimaan jangka pendek dan risiko pembiayaan bencana jangka panjang.
Di sisi lain, kebijakan ini tidak dapat dilepaskan dari urgensi mitigasi bencana, mengingat meningkatnya kejadian banjir dan longsor di wilayah Bogor, Bandung Raya, dan Bekasi akibat tekanan pembangunan pada kawasan kritis lingkungan. Dalam konteks ini, berbagai negara telah menerapkan pendekatan berbasis risiko sebagai praktik terbaik. Jepang menggunakan micro hazard zoning dengan klasifikasi zona risiko yang sangat detail, Belanda menerapkan konsep “Room for the River” yang mengintegrasikan tata ruang dengan sistem hidrologi adaptif, Singapura mengelola perizinan berbasis masterplan terpusat dengan data spasial terintegrasi, sementara Amerika Serikat melalui FEMA menggunakan Flood Insurance Rate Map untuk mengatur pembangunan melalui instrumen risiko dan asuransi. Keseluruhan praktik tersebut menunjukkan bahwa pengendalian pembangunan tidak dilakukan melalui penghentian total, melainkan melalui manajemen risiko berbasis data yang presisi.
Editor : Agung Bakti Sarasa
Artikel Terkait
